Zanim jednak zaczniesz szukać pomysłów na to, w jaki sposób negocjować cenę mieszkania z rynku wtórnego, musisz zacząć od dobrego poznania rynku nieruchomości. Przede wszystkim sprawdź, jak duża jest oferta rynkowa mieszkań podobnych czyli mieszkań o zbliżonej lokalizacji i metrażu.
Zakup domu to decyzja, którą podejmuje się najczęściej raz w życiu. Masz więc prawo nie wiedzieć, jak wygląda to od strony formalnej. W tym krótkim wpisie przeprowadzimy Cię krok po kroku przez proces zakupu domu. Najpierw jest ekscytacja. W końcu podjąłeś poważną decyzję, chcesz kupić dom. Potem pojawia się euforia – znalazłeś swoje miejsce na Ziemi! Kolejnym uczuciem może być niepewność… gdy zaczynasz mierzyć się z kwestiami formalnymi. Zobacz, jak wygląda cały proces zakupu domu i czego możesz się po nim spodziewać. UMOWA PRZEDWSTĘPNA Gdy znajdziesz wymarzony dom, warto go jak najszybciej zarezerwować. Zwłaszcza w obecnej sytuacji rynkowej, kiedy nawet kilka dni wahania może sprawić, że ktoś sprzątnie nam atrakcyjną ofertę sprzed nosa. Sama rezerwacja jest jednak dobrym gestem sprzedającego – od strony prawnej wiążąca będzie dopiero umowa przedwstępna, zawierana najczęściej w formie aktu notarialnego (wyjątek stanowią niektóre nabywane za gotówkę domy z rynku wtórnego). Umowa przedwstępna precyzyjnie określa, jaki dom kupujesz, za ile i jakie terminy obowiązują przy transakcji. To dokument niezbędny by uzyskać kredyt bankowy. Na tym etapie wpłacany jest zadatek (pochodzący z wkładu własnego) oraz określane są kary umowne, gdyby do transakcji nie doszło w ustalonym terminie. – Jeszcze zanim zaczniemy rozglądać się za domem, warto udać się do banku i uzyskać symulację kredytową. Pozwoli to nam uniknąć sytuacji, w której bank z jakiejś przyczyny nie chciałby nam udzielić kredytu – radzi Mirosław Wojtas, prezes spółki Notica Investment realizującej osiedle Cicha Dolina w warszawskim Wilanowie. Warto pamiętać, że zadatek, w przeciwieństwie do zaliczki nie jest zwracany, gdy nie dochodzi do transakcji. UZYSKANIE KREDYTU Z aktem notarialnym umowy przedwstępnej udajesz się do banku (czy kilku banków), by złożyć wniosek kredytowy. Będziesz tu potrzebować dodatkowych dokumentów, jak np. zaświadczenie o zarobkach czy oświadczenie o wkładzie własnym. Szczegółowe informacje i formularze uzyskasz w banku, do którego występujesz o kredyt. Inwestorzy najczęściej na tym etapie nie ograniczają się do jednej instytucji finansowej, ale porównują kilka ofert. W skali całego kredytu różnice potrafią być spore. Bank przed podjęciem pozytywnej decyzji kredytowej przeprowadza jeszcze własną wycenę nieruchomości oraz weryfikuje Twoją sytuację finansową… i nie tylko. Na tym etapie kredytodawca może np. skierować Cię na badania medyczne, by mieć pewność, że Twój stan zdrowia wskazuje na to, że będziesz w stanie zaciągnięte zobowiązanie spłacić. Jeśli wszystko przebiegnie po Twojej myśli, bank przedstawi Ci pisemnie warunki kredytu, jaki może Ci zaoferować. Po otrzymaniu decyzji kredytowych wybierasz najkorzystniejszą i podpisujesz umowę z bankiem. Opisuje ona terminy, w jakich musisz zawszeć umowę i jak będzie wyglądało potem przekazanie środków sprzedającemu. OD PODPISANIA UMOWY DO ODBIORU KLUCZY Dopiero po spełnieniu wymienionych wyżej formalności podpisywana jest umowa sprzedaży domu. Należy pamiętać, że zawsze musi mieć ona formę aktu notarialnego. Samo jej podpisanie nie oznacza jednak, że z marszu uzyskamy klucze do nowego domu. Najpierw musisz jeszcze ubezpieczyć dom i wpłacić pozostałą część wkładu własnego. Z polisą i potwierdzeniem wpłaty udajesz się do banku, który w terminach określonych przez umowę kredytową przekazuje środki na rzecz sprzedającego. Na to czekałeś! Tak naprawdę to z chwilą przelania pieniędzy przez bank stajesz się właścicielem nowego domu. Możesz podpisać umowy z dostawcami mediów (lub przepisać je na siebie w przypadku domu z rynku wtórnego) i odebrać długo wyczekiwane klucze. Przestajesz myśleć o formalnościach, a zaczynasz zajmować się meblowaniem. – Warto pamiętać o tym, by dostarczyć bankowi jak najszybciej odpis z księgi wieczystej, gdy sąd nas już tam wpisze – podpowiada Mirosław Wojtas. Rzeczywiście, nie warto z tym czekać. Rata kredytu pójdzie wtedy w dół. Myślisz o domu dla swojej rodziny? Kup dom w Cichej Dolinie, a przeprowadzimy Cię przezPo ustanowieniu hipoteki pojawi się kolejny podatek do opłacenia w urzędzie skarbowym, który zależnie od rodzaju hipoteki wynosi 19 zł lub 0,1% wartości hipoteki. Kolejny podatek – od czynności cywilnoprawnych Po dokonaniu transakcji ze sprzedającym pojawia się następny podatek do opłacenia w urzędzie skarbowym tzw.
Zakup mieszkania to poważna decyzja i jeden z najważniejszych momentów w naszym życiu. To decyzja, która wiąże się z przeprowadzką i zmianą dotychczasowego miejsca zamieszkania oraz większą inwestycją. Dlatego warto się do takiego zakupu przygotować i zadbać o wszystkie wymagane procedury. Jakie informacje powinieneś otrzymać przed podpisaniem umowy? Jakie dokumenty będą potrzebne u notariusza i jakie formalności po zakupie mieszkania Cię obowiązują? Inwestycje deweloperskie powstają w wielu miejscach, ale wciąż wiele osób szuka lokali z drugiej ręki, ponieważ zazwyczaj są tańsze i mogą mieć o wiele lepszą lokalizację. Poza tym na rynku wtórnym możesz kupić mieszkanie natychmiast i nie musisz czekać na zakończenie budowy obiektu. Masz więc pewność, że nie będziesz mieć żadnych opóźnień i niespodzianek związanych z niedokończoną jeszcze inwestycją kupujesz mieszkanie od dewelopera, umowę podpisujesz z nim i wiąże się ona z aktem ustanowienia własności lokalu. Jeśli kupujesz mieszkanie z drugiej ręki - umowę sprzedaży nieruchomości podpisujesz jako akt notarialny z dotychczasowym właścicielem. Z jakimi dokumentami powinieneś się zapoznać przed podpisaniem takiej umowy? Jeżeli znalazłeś już wymarzone mieszkanie, powinieneś poprosić właściciela o dostarczenie odpowiednich dokumentów, które będą gwarancją bezpiecznego sfinalizowania transakcji. Jakie dokumenty powinien dostarczyć sprzedający? Jeżeli mieszkanie posiada księgę wieczystą, wypis z księgi pozwoli Ci zapoznać się ze statusem prawnym nieruchomości. Upewnisz się, kto jest jej właścicielem i dowiesz się, czy są wobec niej wszczęte postępowania. W przypadku gdy mieszkanie nie ma księgi wieczystej, warto poprosić sprzedawcę o okazanie tytułu prawnego do nieruchomości, który potwierdzi, że jest on właścicielem mieszkania i może nim swobodnie rozporządzać. Może to być notarialna umowa sprzedaży mieszkania albo umowa z deweloperem i akt ustanowienia własności lokalu. W niektórych sytuacjach takim dokumentem będzie notarialna umowa darowizny lub akt notarialny potwierdzający nabycie nieruchomości w spadku. To ważna informacja, a taki dokument może otrzymać tylko właściciel mieszkania. Wystawianiem tego typu dokumentacji zajmują się organy administracji miał wtedy pewność, że mieszkanie, które chcesz kupić, nie jest zadłużone w spółdzielni czy u dostawcy też sprawdzić, czy na lokalu nie ma innych zobowiązań finansowych, takich jak zaległy podatek od nieruchomości czy zaległe składki ZUS, które muszą być opłacane, jeżeli lokal jest wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej. Te informacje można sprawdzić w sądzie rejonowym w dziale ksiąg możliwość kupna mieszkania za gotówkę? To dobre rozwiązanie szczególnie dla tych, którzy nie mają możliwości wzięcia kredytu mieszkaniowego. Poza tym pozwala uniknąć czasochłonnej procedury ubiegania się o kredyt hipoteczny i oczekiwania na decyzję banku. Formalności przy zakupie mieszkania za gotówkę nie są skomplikowane. W przypadku nabyciu mieszkania z rynku wtórnego i po podpisaniu niezbędnych dokumentów u notariusza wystarczy przelać wyznaczoną kwotę na konto sprzedawcy i odebrać lokal. W przypadku mieszkań z pierwszej ręki wygląda to trochę inaczej. Musisz poczekać na oddanie budynku, ponieważ zwykle jego sprzedaż następuje przed jego ukończeniem, dlatego deweloper oczekuje przelania części kwoty w momencie podpisania umowy, a resztę płacisz przy odbiorze mieszkania. Jakie obowiązują Cię formalności po kupnie mieszkania? Na to pytanie odpowiemy w dalszej części z rynku wtórnego możesz również kupić na kredyt. Przedtem jednak warto odwiedzić kilka placówek bankowych, by dowiedzieć się, jaką masz zdolność kredytową. Skoro masz już pewność, że wystarczy Ci pieniędzy na zakup wymarzonego lokalu, warto podpisać umowę przedwstępną z jego właścicielem i wpłacić zaliczkę lub zadatek w określonej wysokości. Taką umowę będziesz najprawdopodobniej musiał dostarczyć do banku razem z wnioskiem o udzielenie kredytu. Wnioski kredytowe możesz składać do kilku banków i sprawdzić, która oferta jest dla Ciebie najatrakcyjniejsza. Dokumenty bankowe potwierdzające przyznanie kredytu należy zabrać do notariusza. Podczas dopełniania formalności sprzedaży mieszkania możesz zostać poproszony o zaświadczenie z banku potwierdzające, że otrzymałeś kredyt hipoteczny oraz o przedstawienie umowy kredytowej. Kupując mieszkanie na kredyt warto pomyśleć o ubezpieczeniu nieruchomości pod kredyt hipoteczny. Jakie formalności po zakupie mieszkania obowiązują Cię w przypadku kredytu hipotecznego? W przypadku kupna mieszkania na kredyt z rynku wtórnego po podpisaniu umowy notarialnej trzeba złożyć wpis hipoteki do księgi wieczystej. By kredyt hipoteczny został uruchomiony, a środki przelane na konto sprzedającego mieszkanie, musisz dostarczyć do banku akt notarialny wraz z dokumentem zaświadczającym, że złożyłeś odpowiedni wniosek o ustanowienie hipoteki na rzecz banku. Taki wniosek w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego możesz złożyć samodzielnie lub poprosić o to notariusza, u którego podpisałeś umowę. Opłata za wpis wynosi 200 rozwiązanie jest wygodniejsze, ale może wiązać się z wyższą opłatą. Im szybciej dopełnisz tej formalności po zakupie domu czy mieszkania, tym lepiej. Bowiem przed ustanowieniem hipoteki możesz zostać zobowiązany do płacenia na rzecz banku ubezpieczenia pomostowego lub podwyższonej marży kredytu do momentu wpisania hipoteki do księgi wieczystej. W takiej sytuacji nie zapomnij udać się do banku po ustanowieniu hipoteki z wnioskiem o wygaszenie takiego ubezpieczenia lub podwyższonej opłaty. Jeżeli już dokonasz zakupu mieszkania nie możesz zapomnieć o zgłoszeniu kupna mieszkania do swojego Urzędu Skarbowego, ponieważ taka inwestycja wymaga zapłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych. W praktyce dokonuje tego notariusz. Kupując mieszkanie lub dom na rynku wtórnym jako nabywca jesteś zobowiązany do opłacenia podatku od nabycia nieruchomości. W przypadku mieszkania kupionego na rynku pierwotnym podatek uiszcza deweloper, chociaż nie oszukujmy się, w praktyce taki podatek jest wliczony w cenę mieszkania. Jeżeli podjąłeś decyzję o zakupie mieszkania z rynku wtórnego, powinieneś mieć świadomość, że będziesz miał do zapłacenia więcej dodatkowych opłat niż w trakcie zakupu bezpośrednio od dewelopera. Dochodzą do tego jeszcze koszty notarialne. Kto załatwia notariusza? Sprzedający czy kupujący? Ustawa nie precyzuje, która ze stron ma obowiązek ustalić termin podpisania umowy u notariusza oraz opłacić związane z tym opłaty. Jednak zwyczajowo przyjęło się, że strona sprzedająca najczęściej umawia termin spotkania u notariusza, natomiast strona kupująca pokrywa koszty związane z aktem notarialnym. Ustalenia te mogą być również przedmiotem negocjacji sprzedającego i jeszcze formalności po zakupie mieszkania na rynku wtórnym nas obowiązują? Podatek PCC od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia nieruchomości obowiązuje tylko w przypadku kupna mieszkania z rynku wtórnego i wynosi 2% od wartości kupionego mieszkania. Jeżeli zadajesz sobie pytanie, czy notariusz wysyła akt notarialny do Urzędu Skarbowego – to odpowiedź jest twierdząca. Przy umowie kupna nieruchomości notariusz, który jest w takiej sytuacji płatnikiem podatku, pobiera od stron podatek liczony jako 2% ceny sprzedaży. Następnie odprowadza podatek, a odpis aktu notarialnego przesyła do właściwego Urzędu Skarbowego. Powinieneś wiedzieć, że wszystkie akty notarialne nabycia nieruchomości są w Urzędzie Skarbowym analizowane i weryfikowane. Urzędy Skarbowe mogą zakwestionować zakup nieruchomości z dwóch powodów: zbyt niskiej ceny oraz niewykazania legalności pochodzenia środków. Jeżeli więc kupiłeś mieszkanie za gotówkę a Urząd Skarbowy zarzuci Ci brak udokumentowanych dochodów, możesz ponieść nieprzyjemne konsekwencje. Mieszkania kupione z drugiej ręki zazwyczaj mają założoną księgę wieczystą. Jeżeli jest inaczej, możesz to zrobić w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego. Założenie księgi wieczystej kosztuje 100 zł, a wpis własności 200zł. W przypadku umowy kredytowej musisz też zapłacić podatek PCC od wpisania hipoteki do księgi wieczystej, który wynosi 19 zł. Podczas wpisywania nieruchomości do ksiąg wieczystych pośrednikiem może być notariusz. Jeżeli jednak samodzielnie składasz wniosek o wpis do hipoteki, musisz wypełnić odpowiednią deklarację podatkową i zapłacić podatek w Urzędzie Skarbowym właściwym dla Twojego miejsca zamieszkania. Masz na to 14 dni od złożenia wniosku o wpis hipoteki w Sądzie. Możesz to zrobić osobiście lub online. Należy również powiadomić Urząd Miasta i Gminy o nabyciu nieruchomości. Wówczas nabywca będzie widniał jako aktualny właściciel i płatnik podatków. Jeżeli kupujesz mieszkanie za gotówkę, musisz również pamiętać o obowiązku zameldowania się w przypadku kredytowego finansowania inwestycji nie masz obowiązku meldunkowego, chociaż masz do tego prawo i możesz to umowa notarialna została podpisana i pieniądze przelane, nadszedł czas na przekazanie nieruchomości. O czym warto pamiętać przy odbiorze mieszkania z rynku wtórnego? Ważne, żeby zwrócić uwagę przede wszystkim na fizyczne wady. W mieszkaniu z rynku wtórnego raczej nie zdarza się sytuacja, w której ujawniają się wady konstrukcyjne po dłuższym czasie. Takie sytuacje zdarzają się, gdy kupujemy mieszkanie od dewelopera, który niekoniecznie był kupowania mieszkania może Ci się przydać pomoc specjalisty, który oceni stan techniczny nieruchomości, sprawdzi, czy nie ma wilgoci na ścianach i czy wszystkie instalacje są poprawnie założone. Co po zakupie mieszkania z drugiej ręki musisz jeszcze zrobić? Koniecznie spisać protokół zdawczo-odbiorczy ze stanem liczników na dzień przekazania mieszkania. W ten sposób zabezpieczysz się przed ewentualnym płaceniem za rachunki poprzedniego właściciela. Musisz zadbać też o to, żeby wszystkie liczniki przepisać na siebie. W tym celu wystarczy udać się do dostawcy mediów i zrobić cesję umowy. W protokole zdawczo-odbiorczym powinny znaleźć się też informacje o tym, jakie meble i sprzęty zostają w mieszkaniu. Musisz też poinformować spółdzielnię lub wspólnotę mieszkaniową o zmianie właściciela mieszkania. Zapytaj o zasady opłacania czynszu i terminy rozliczeń. Powinieneś też podać liczbę osób, która będzie mieszkać w lokalu i wtedy zostanie wyliczona dokładna wysokość czynszu i opłat za wywóz śmieci. Musisz też pamiętać o obowiązku złożenia deklaracji podatkowej w Urzędzie Miasta właściwym dla Twojej nieruchomości. Masz na to 14 dni od sporządzenia aktu notarialnego. Obowiązek podatkowy powstaje z pierwszym dniem kolejnego miesiąca po nabyciu danej jesteś już właścicielem swojego wymarzonego mieszkania, warto, żebyś pomyślał o jego ubezpieczeniu. Mieszkanie to często najbardziej wartościowy składnik majątku, dlatego jego utrata lub uszkodzenie w wyniku niespodziewanych zdarzeń losowych, takich jak pożar czy zalanie, mogą bardzo mocno nadwyrężyć budżet każdego właściciela. Warto więc pomyśleć o ubezpieczeniu, które nas przed tym ochroni. Możesz ubezpieczyć także dom w budowie i domek letniskowy. Warto o tym pamiętać, planując np. kupno działki za miastem.Inspekcja domu z rynku wtórnego. Niezależnie od miejscowości, w jakiej mieszkają nasi klienci, korzystając z formularza znajdującego się na stronie Pewnego Lokalu, można umówić się z inżynierem, który skontaktuje się, by omówić szczegóły ewentualnego zlecenia. Zakup domu to początek nowego etapu w życiu. Choć wiąże się z ogromnymi emocjami, to wymaga racjonalnego i świadomego podejścia. Zostając właścicielem domu, odpowiadasz za wszelkie kwestie prawne, sprawy administracyjne i problemy techniczne dotyczące nieruchomości. Jednocześnie masz prywatny kawałek ziemi, spokój i swobodę decydowania o swojej własności. Jakie działki masz do wyboru? Jak efektywnie przeszukiwać oferty? Z jakiego rynku lepiej zakupić dom? Jak sprawdzić stan techniczny nieruchomości? Jak wygląda procedura kredytowa przy zakupie domu? Oto kompendium wiedzy na temat zakupu domu - sprawdź! Forma prawna domu i działki Istotną kwestią podczas zakupu nieruchomości jest jej stan prawny, a więc wszelkie prawa i obowiązki z nią związane. Podstawowym źródłem wiedzy na temat aktualnego stanu prawnego nieruchomości, właścicieli czy roszczeń na niej ciążących jest księga wieczysta. W dziale I zamieszczony jest dokładny opis nieruchomości: lokalizacja, powierzchnia, numery działek, spis pomieszczeń. W dziale II znajdują się informacje dotyczące aktualnego właściciela nieruchomości. Dział III mówi o prawach osób trzecich ciążących na nieruchomości, a IV o obciążeniu hipotecznym. Wzmianki w księdze wieczystej – dlaczego są ważne? Przeglądając treść księgi wieczystej domu i działki, nie powinno się bagatelizować znaczenia wzmianek. Z nich bowiem można się dowiedzieć, jakie wnioski o dokonanie zmian w kw wpłynęły do sądu wieczystoksięgowego, a nie zostały jeszcze wprowadzone bądź oddalone. Co takie wzmianki oznaczają dla nabywcy nieruchomości? W dziale, w którym pojawia się wzmianka może nastąpić istotna zmiana, bowiem wpłynął wniosek, ale nie został jeszcze rozpatrzony. Księga wieczysta w danym momencie może zawierać nieaktualne dane – odmienne z rzeczywistym stanem prawnym księgi. Rodzaje działek Decydując się na zakup domu, warto pamiętać o sprawdzeniu rodzaju działki, na której jest postawiony, a także działek okolicznych. Nie każda inwestycja może być zrealizowana na danym gruncie, dlatego powinno się to dokładnie zweryfikować, analizując miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Trzeba się mu wnikliwie przyjrzeć także pod kątem tego, na jakie cele przeznaczone są działki sąsiadujące. Może się okazać, że kilkaset metrów za domem, na działce przemysłowej za dwa lata powstanie fabryka czy magazyny logistyczne. Wyróżnia się sześć podstawowych rodzajów działek gruntowych: leśne, siedliskowe, inwestycyjne, rekreacyjne, rolne i budowlane. Nie wszystkie grunty może kupić każdy i nie na każdym może stać budynek mieszkalny. Jak wygląda klasyfikacja działek gruntowych i jakie jest ich przeznaczenie? Dokładne zastosowanie działek oraz wykaz możliwych inwestycji i wymagań do ich zrealizowania określa Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa. Działki leśne Pod tą administracyjną nazwą kryją się po prostu lasy. To szczególny rodzaj gruntu, bowiem możliwość realizowania inwestycji mieszkaniowych i innych jest mocno ograniczona. Te działki z zasady nie są przeznaczone na cele nieleśne. Na obszarach leśnych mogą powstawać wyłącznie budynki mające służyć gospodarce leśnej i bezpieczeństwu państwa. Działki siedliskowe – zabudowa zagrodowa Właścicielem działki siedliskowej może być osoba będąca rolnikiem, czyli posiadająca odpowiednie kwalifikacje i prawo do wykonywania zawodu rolnika. Według definicji ustawowej, rolnik to osoba będąca właścicielem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni użytków rolnych nieprzekraczających 300 ha. Dodatkowo musi wykazać odpowiedni staż zamieszkania w gminie, gdzie położona jest przynajmniej jedna z nieruchomości rolnych całego gospodarstwa. Przez co najmniej 5 lat musi osobiście prowadzić gospodarstwo. Warunki zabudowy działki siedliskowej ściśle określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a jeśli takowym gmina nie dysponuje, należy ubiegać się o warunki zabudowy. Ich uzyskanie możliwe jest wyłącznie wtedy, gdy teren jest uzbrojony i z dostępem do drogi publicznej. → Zobacz, co warto wiedzieć o kredycie hipotecznym dla rolnika. Działki inwestycyjne – przemysłowe To grunty przeznaczone są wyłącznie na cele inwestycyjno-przemysłowe, zwłaszcza o charakterze uciążliwym dla otoczenia. Zlokalizowane są najczęściej z dala od aglomeracji miejskich. Działki rekreacyjne – tereny rekreacyjno-wypoczynkowe Na tego typu działkach można wybudować jedynie niewielki budynek mieszkalny, do sezonowego wypoczynku. W domu na takiej działce nie można się zameldować, a ponadto działka nie musi być uzbrojona a budynek podłączony do sieci. Działki rolne To działki sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne. Przed zabudową takich gruntów, czyli postawieniem na nich budynków, trzeba je wyłączyć z produkcji rolnej. Przy tym nie każdy może stać się właścicielem gruntów rolnych. Działki budowlane To grunty najczęściej poszukiwane przez inwestorów prywatnych i deweloperów, ponieważ przygotowane są już pod budowę. Działkę można sklasyfikować jako budowlaną, jeśli spełnia warunki techniczne wskazane w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Działka budowlana charakteryzuje się określonym kształtem i powierzchnią, a dodatkowo musi posiadać dostęp do drogi publicznej i infrastruktury technicznej. Dom z rynku wtórnego czy od dewelopera? fot. Procedura zakupu domu używanego jest nieco inna niż nowego. Różnym kwestiom trzeba się przyjrzeć wnikliwiej i na odmienne kwestie trzeba położyć większy nacisk. Jak wyglądają przebieg i formalności przy zakupie domu od dewelopera? Jak te same kwestie regulują przepisy przy zakupie domu na rynku wtórnym? Dom z rynku pierwotnego Podstawą zakupu domu od dewelopera jest dokładna analiza inwestycji oraz wiarygodności samego dewelopera. Warto zweryfikować zakończone inwestycje i przyjrzeć się opiniom na temat inwestora. Takich informacji można szukać w: Polskiej Wywiadowni Gospodarczej; Krajowym Rejestrze Sądowym; Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej; w Polskim Związku Firm Deweloperskich. Po wprowadzeniu ustawy deweloperskiej, chroniącej prawa nabywcy domu jednorodzinnego i lokalu mieszkalnego, wprowadzono pozytywne dla nabywców rozwiązania i aspekty zapewniające bezpieczeństwo transakcji. Kupując dom od dewelopera, następuje przeniesienie na kupującego własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym. Trzeba zatem dopilnować, aby cena zakupu obejmowała przeniesienie własności domu, działki, dostępu do części wspólnych (w przypadku domu na osiedlu mieszkalnym) i do drogi na nabywcę. Takie informacje powinny znaleźć się w umowie deweloperskiej. Ustawa deweloperska reguluje także obowiązki dewelopera dotyczące przedstawienia kupującemu prospektu informacyjnego, karty standardów materiałowych i wyposażenia technicznego nieruchomości. Umowa z deweloperem Przed podpisaniem umowy zakupu domu z rynku pierwotnego trzeba sprawdzić, czy deweloper przestrzega ujednoliconych zasad mierzenia powierzchni mieszkalnej nieruchomości. Ponadto warto zwrócić uwagę, czy deweloper posiada pozwolenie na budowę, wnikliwy prospekt informacyjny oraz projekt budowlany i wykonawczy. W umowie deweloperskiej natomiast, muszą znaleźć się: strony umowy, dokładny opis domu z powierzchnią, standardem wykonania wszystkich elementów oraz wykazem użytych materiałów do budowy, czas realizacji, termin podpisania aktu notarialnego oraz cena. Dla zapewnienia sobie bezpieczeństwa przebiegu transakcji, bowiem trzeba pamiętać o tym, że za dom budowany przez dewelopera płaci się w trakcie realizowania inwestycji, a nie po jej zakończeniu, warto zadbać o wprowadzenie do umowy kilka zapisów. Dotyczyć one mogą odsetek karnych za niedotrzymanie terminu oddania domu do użytkowania przez dewelopera; obowiązku szybkiego usunięcia usterek zgłoszonych podczas odbioru domu; zwrotu zadatku w kwocie dwukrotnie wyższej przy rozwiązaniu umowy z winy dewelopera; możliwości rezygnacji z kupna domu w sytuacji, gdy deweloper nie wywiązał się z warunków porozumienia. Umowa przedwstępna z deweloperem musi mieć formę aktu notarialnego. Podpisując pisemny kontrakt z deweloperem, powinno się również zwrócić uwagę na sam rodzaj dokumentu. Można bowiem podpisać umowę rezerwacyjną i umowę deweloperską, a te mocno się od siebie różnią. Umowa rezerwacyjna, przeciwnie do umowy deweloperskiej, nie zobowiązuje do przeniesienia własności nieruchomości na rzecz nabywcy. Ponadto podpisując kontrakt rezerwacyjny, wnosi się opłatę rezerwacyjną, która nie musi mieć formy zadatku, a więc po rozwiązaniu umowy przez dewelopera – ten nie jest zobowiązany do jej zwrotu. → Jak powinna wyglądać umowa z deweloperem? Zobacz wzór z dokładnym omówieniem. Dom z rynku wtórnego Zakup domu używanego wiąże się z zupełnie innym rodzajem ryzyka. Tutaj nie ma niebezpieczeństwa związanego z upadłością dewelopera, wydłużaniem się zakończenia inwestycji czy funkcjonalnością i aspektem wizualnym efektu finalnego. Pojawia się za to ryzyko zakupu nieruchomości przeszacowanej, wymagającej włożenia znacznej sumy czy w uciążliwej okolicy. Dlatego, by się przed tym uchronić trzeba zweryfikować wiele kwestii i nieustannie mieć się na baczności podczas oglądania nieruchomości i przeglądania dokumentów. W przypadku zakupu domu używanego przeniesienie prawa własności następuje w momencie podpisania umowy notarialnej sprzedaży nieruchomości. Tutaj od momentu stania się właścicielem domu i przekazania kluczy, na Tobie spoczywają wszelkie obowiązki wynikające z posiadania domu jednorodzinnego – także remonty i naprawy usterek. Nie możesz domagać się naprawy uszkodzeń przez poprzedniego właściciela, jeśli nie wpływają one na możliwość bezpiecznego użytkowania nieruchomości. Jeśli czegoś nie zauważyłeś przed podpisaniem umowy przyrzeczonej, to nie możesz dochodzić roszczeń, chyba że są to wady ukryte. Dlatego istotne jest, by przed zakupem dokładnie ocenić stan techniczny domu, sprawdzić zgodność projektu z realizacją i wiele innych. W przypadku istnienia wady fizycznej budynku, potwierdzonej przez ekspertyzę budowlaną i jej ujawnienia już po zakupie, masz prawo dochodzić od sprzedającego roszczeń z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej. Na podstawie art. 560 kc jako nabywca masz prawo do odstąpienia od umowy lub żądania obniżenia ceny. Jeśli poprzedni właściciel niezwłocznie usunie wadę, nie możesz odstąpić od umowy, ale możesz domagać się zwrotu kosztów zawarcia umowy czy przetransportowania, przechowywania i ubezpieczenia rzeczy. Umowa zakupu domu na rynku wtórnym W przypadku zakupu nieruchomości używanej również mamy do czynienia z dwoma rodzajami umów: przedwstępną i przyrzeczoną. Umowa przedwstępna nie musi mieć formy notarialnej, a może być pisemnym porozumieniem stron. Dokument musi jasno określać strony umowy – i tutaj warto zwrócić uwagę na liczbę właścicieli domu, bo jeśli jest on własnością wspólną małżeństwa (zakupiony był po zawarciu związku małżeńskiego i nie ma podpisanej między małżonkami intercyzy) to oboje muszą podpisać się na umowie. Ponadto musi: precyzyjnie opisywać przedmiot umowy, czyli dom z gruntem i ewentualną zabudową dodatkową na całej działce; podawać cenę, która jest wiążąca do momentu zakończenia transakcji; sposób zapłaty oraz termin wydania nieruchomości, czyli przekazania kluczy do domu. W akcie notarialnym wypisane są dokumenty przedłożone notariuszowi oraz wniosek do sądu wydziału ksiąg wieczystych o dokonanie zmiany właściciela w związku z umową sprzedaży. Jeśli finansujesz zakup domu z udziałem banku, dopiero podpisanie umowy przyrzeczonej otwiera drogę do uruchomienia kredytu. → Tutaj dokładny wzór umowy sprzedaży nieruchomości z wyjaśnieniem każdego punktu. Poszukiwanie ofert i kontakt z ogłoszeniodawcami Choć wydaje się, że najżmudniejszym etapem zakupu nieruchomości jest zbieranie dokumentów i ich weryfikacja, to tak naprawdę najwięcej czasu przeznaczamy na przeglądanie ofert i poszukiwanie wymarzonego domu. To dobrze. Decyzja o zakupie konkretnej nieruchomości nie powinna być podjęta zbyt pochopnie i pod wpływem emocji. Jak pokazuje nasze badanie przeprowadzone na grupie osób, która nabyła już wymarzoną nieruchomość, nawet rok mogą trwać poszukiwania. Jak efektywnie szukać domu? Skuteczne wyszukiwanie ofert w serwisach ogłoszeniowych pozwoli zaoszczędzić czas na wizytach w sprzedawanych domach. Ogłoszeń o sprzedaży domu można szukać tak naprawdę wszędzie – gazety, regionalne portale, media społecznościowe… W przypadku zakupu domu z rynku pierwotnego można również skorzystać z witryn internetowych deweloperów i konkretnych inwestycji. Na portalu ogłoszeniowym znajdują się zarówno domy z rynku wtórnego, jak i pierwotnego. To, z których ofert będziesz chciał i mógł skorzystać, decyduje przede wszystkim wielkość kapitału własnego oraz zdolność kredytowa. Dopiero wstępna ocena zdolności kredytowej, którą możesz wykonać, korzystając z kalkulatorów bankowych, podpowie Ci, jakie domy są w zasięgu Twoich możliwości i z jakiego zakresu możesz wybierać. A to już zauważalnie zmniejszy liczbę ofert do przejrzenia. Efektywne wyszukiwanie ogłoszeń rozpocznie się w momencie w miarę precyzyjnego określenia potrzeb i preferencji. Jeśli szukasz domu wolnostojącego, koniecznie z dwiema łazienkami albo tylko z garażem, skorzystaj z filtrów w wyszukiwarce umożliwiających wyselekcjonowanie tylko takich ogłoszeń. Mając zawężoną liczbę ofert, możesz wnikliwiej się im przyjrzeć. Pamiętaj jednak, że zbyt wąskie wyszukiwanie może zaprezentować mocno okrojoną ofertę. Wykorzystuj te kryteria, które są dla Ciebie rzeczywiście istotne. W przypadku zakupu domu, w serwisach nieruchomości pojawiają się najczęściej następujące filtry wyszukiwania: cena – przedział, w złotych; powierzchnia domu; liczba pokoi; powierzchnia działki; liczba poziomów; rok budowy; materiał budowlany – cegła, beton, drewno, pustak, suporex…; typ domu – wolnostojący, bliźniak, dworek, atrialny, letniskowy, szeregowiec, gospodarstwo…; zalety dodatkowe – balkon, taras, gaz, siła, woda, kanalizacja miejska, piwnica, garaż… Warto również korzystać z aplikacji mobilnych serwisów nieruchomości, które czasami oferują więcej możliwości niż klasyczna witryna internetowa. Bezpłatna aplikacja poza standardowymi filtrami wyszukiwarki w przejrzystej strukturze, pozwoli Ci narysować zasięg terytorialny, w którym planujesz zamieszkać i w czytelny sposób wyświetli miejsce, treść i zdjęcia ogłoszenia. Kontakt z ogłoszeniodawcami Domy na sprzedaż wystawiane są zarówno bezpośrednio od właścicieli, jak i od deweloperów czy za pośrednictwem biura nieruchomości. Przed wykonaniem pierwszego telefonu, warto zwrócić uwagę na to, z kim będziesz rozmawiać – czy będzie to właściciel domu czy też pośrednik nieruchomości. Rozmowa telefoniczna to czas, by jak najwięcej dowiedzieć się o nieruchomości. Mając po drugiej stronie słuchawki osobę, która mieszkała w domu przez kilka lat, nie pytaj o to, czego dowiedzieć się możesz, czytając ogłoszenie, ale o takie kwestie, które mogą wpłynąć na Twoją decyzję, czy warto pojechać i zobaczyć dom czy nie. Może to być sposób ogrzewania domu, funkcjonalność poddasza, wielkość ogrodu, ostatnie remonty, udogodnienia, poprzedni właściciele i inne. Już podczas pierwszej rozmowy, możesz dopytać także o historię domu – kiedy był wybudowany i ilu miał dotychczas właścicieli. To informacje, które wbrew pozorom mogą wpłynąć na ostateczną decyzję. Zastanawiające może być, np. dlaczego pięcioletni dom miał już kolejno po sobie pięciu właścicieli. Telefon do oferenta to dobry moment na umówienie się na spotkanie – na żywo w domu lub zdalnie poprzez wideoprezentację Morizon. Oglądanie domów – co sprawdzać? Wizyty w potencjalnie przyszłym domu, pierwsza i kolejne, wymagają pełnego skupienia i racjonalnego podejścia. Dobrze być wnikliwym, uważnym i spostrzegawczym. To, czego nie zobaczysz za dnia, być może dostrzeżesz podczas kolejnej wizyty w domu – nocą – i na odwrót. Na oglądanie nieruchomości warto wybrać się razem z fachowcem budowlanym. Będzie on w stanie zbadać stan techniczny nieruchomości i ewentualnie ocenić koszt remontu czy naprawy usterek. Powinien również zweryfikować dokumentację i projekt architektoniczno-budowlany ze stanem faktycznym nieruchomości. Podczas spotkania z właścicielem domu nie bagatelizuj roli swobodnej rozmowy. Luźna pogawędka na temat okolicy czy historii nieruchomości może przynieść więcej informacji niż chłodne odpowiedzi na zadawane pytania. Zabudowa/aranżacja działki Stan ogrodzenia, porządek w ogródku, wygląd podwórka i kondycja chodnika oraz elewacji budynku mogą dużo powiedzieć o właścicielach, a także tym, czego spodziewać się wewnątrz domu. Przejrzysta i zadbana działka, ładnie zaaranżowany ogródek i czysta fasada to sygnały, że domownicy dbali o swoją posiadłość. Poza tym warto sprawdzić, jakie dodatkowo budynki czy obiekty znajdują się na działce – budynek gospodarczy, stodoła, szopa na narzędzia ogrodowe, altana, i czy pozostaną po sprzedaży i wliczone są w cenę nieruchomości. Każde ustalenia ze sprzedającym powinno się spisywać i zawrzeć w umowie. Jeśli masz w planach dostawienie garażu, bo takowego nieruchomość nie posiada czy budowę basenu, altany, wiaty, sprawdź, czy będzie miejsce na takie przedsięwzięcie, biorąc pod uwagę przepisy prawne dotyczące zachowania odległości między kolejnymi zabudowaniami oraz sąsiednią działką (Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie). Stan techniczny domu Określając kondycję, w jakiej znajduje się dom, trzeba badawczo przyjrzeć się tym elementom, które nie tylko odpowiadają za bezpieczeństwo użytkowania, ale również tym, których naprawa generuje duże koszty. Co sprawdzić?Co powinno zaniepokoić? Więźba dachowa i stan przekrycia dachuwykwity pleśni na drewnie; silny zapach stęchlizny; nienaturalny kolor drewna; kruchość i łamliwość drewnianych desek; wypaczenie desek – są miękkie i sine; obecność otworów w drewnie lub szczątków owadów, sugerująca zajęcie drewna przez insekty; Konstrukcja nośna budynku – stan murów, elewacji, tynków i sufitówwykwity grzyba na ścianach; zacieki i ślady zalania; odpadające fragmenty tynków; pęknięcia na ścianach; wykruszone fragmenty murów i spoin; wykwity soli rozpuszczalnych w wodzie; brak izolacji przeciwwilgociowej Instalacja elektrycznaprzewody poprowadzone na zewnątrz murów; poklejone taśmą przewody; czarne smugi wzdłuż przewodów; mała ilość gniazd elektrycznych i punków oświetleniowych; dźwięk trzeszczenia w włączniku światła; spięcia przy podłączaniu urządzeń elektrycznych do gniazda; Instalacja grzewczapęknięte rury; zardzewiałe grzejniki; korozje rur; uszkodzenia armatury instalacji grzewczej; niezgodność przebiegu instalacji z projektem; zapowietrzenie instalacji; wiek instalacji i jej elementów (pieca, kotła kondensacyjnego, naczyń wzbiorczych); wysokie rachunki za ogrzewanie; Okna – szyby pęknięcia i rysy na szkle; ubytki w izolacji; wypaczone drewno w przypadku drewnianej stolarki okiennej; zaparowanie szyb; przepływy wiatru przy łączeniu z parapetem lub pod parapetem; wysokie rachunki za ogrzewanie; Podłogawypaczone deski parkietowe; ubytki w parkiecie; rozległe plamy; pęknięcia, rysy i uszkodzenia; krzywizny; dziury, wgłębienia; Instalacja wodociągowo-kanalizacyjnawilgoć w szafce pod zlewem; kapiący kran; strużki wody lub mokre plamy przy zaworach; słaby odpływ wody; słabe ciśnienie wody; nienaturalne zabarwienie wody; nieprzyjemna woń w toalecie; trudność uzyskania wody o odpowiedniej temperaturze; rdza na rurach i elementach armatury; leniwe spływanie ścieków; brak wody w syfonie; brak dostępu do elementów instalacji; hałasy w rurach przy puszczaniu wody; odgłos „odbijania” w zlewie lub umywalce; nieprawidłowo zamontowane bądź brak wywiewek kanalizacyjnych ponad połacią dachu; pęknięcia tynku wynikające z obmurowania na sztywno rur; brak zaworów zwrotnych na odpływie poniżej poziomu gruntu, np. w piwnicy. Przyłącze telefoniczne Przyłączenie domu do sieci telekomunikacyjnej znacznie ułatwia korzystanie z telefonu stacjonarnego czy Internetu. Wyprowadzenie przewodu telekomunikacyjnego ze słupka lub studzienki telekomunikacyjnej albo ze słupa telefonicznego i poprowadzenie go w gruncie planuje się zazwyczaj w momencie budowy domu. Potem może to przysporzyć pewnych trudności i zmusić do wykonania prac wymagających wiercenia w ścianach czy rozkopywania ogródka lub trawnika w celu ułożenia rur w gruncie. Jeśli już takie przyłącze telefoniczne jest poprowadzone i właściciele korzystają z usług wybranego operatora, warto dopytać o szczegóły umowy, jakość połączenia i koszty. Być może wystarczy podpisanie umowy z tymże operatorem. Rodzaj instalacji grzewczej Aby domownicy czuli się komfortowo i przyjemnie w domu, konieczne jest utrzymanie optymalnej temperatury powietrza o każdej porze roku. W sezonie jesienno-zimowym i wczesną wiosną niezbędne jest uruchomienie instalacji grzewczej. Każdy dom musi posiadać odpowiedni system dostarczania ciepła do wnętrza. Domy jednorodzinne można ogrzewać, korzystając z: ciepła z elektrowni – jeśli jest możliwość podłączenia do instalacji miejskiej; instalacji gazowej – grzejniki gazowe i instalacje z kotłami gazowymi; olejowego systemu grzewczego; pieca na paliwo stałe (węgiel lub drewno); instalacji grzewczych elektrycznych. Wady i zalety wybranych systemów grzewczych Rodzaj systemu grzewczegoJego zaletyJego wady Centralne ogrzewanie z miasta:- wygodne; - nie wymaga żadnej obsługi; - relatywnie niski koszt; - nie wymaga poświęcenia czasu na przygotowanie ogrzewania; - nie ma konieczności przygotowania dodatkowego pomieszczenia, np. do przechowywania paliwa; - powietrze w chłodnym pomieszczeniu szybko się ogrzana woda przesyłana jest przez elektrownię, kiedy temperatura na zewnątrz osiągnie określoną wartość, zatem ciepła nie można mieć w każdej chwili; - nie jest wszędzie dostępne. Instalacja gazowa:- gaz płynny spalając się, nie emituje odpadów stałych, które należałoby usunąć; - kotłownia z piecem na gaz jest czysta, podczas spalania nie są wydzielane żadne zanieczyszczenia; - gaz do ogrzewania można wykorzystać do gotowania; - najdroższy element instalacji – zbiornik gazu – można wypożyczyć; - niezależność od sieci miejskiej; - konieczność posiadania odrębnego pomieszczenia na zbiornik; - duży wydatek przy zakupie zbiornika; - obowiązek wykonywania regularnych przeglądów i serwisów. Instalacja elektryczna:- wygodna; - ogólny dostęp do energii elektrycznej; - urządzenia nie wydzielają toksycznych związków i zanieczyszczeń; - komfort użytkowania; - dowolna regulacja temperatury w wysoki koszt; - konieczność wykonywania regularnych przeglądów; - zależność od sieci elektrycznej – każda awaria oznacza brak ogrzewania w domu; - powietrze w zimnym pomieszczeniu długo się nagrzewa; - w każdym pomieszczeniu musi być urządzenie emitujące ciepło. Okolica Nie bez znaczenia dla komfortu, bezpieczeństwa i przyjemności mieszkania w domu pozostaje charakter najbliższego otoczenia. Doceń wartość, jaką przyniesie spacer po okolicy – za dnia i po zmroku. Zobaczysz najbliższe sąsiedztwo, dostęp do sklepów i punktów usługowych, placówek oświatowych, miejsc kultury, terenów zielonych. Ocenisz jakość infrastruktury i dróg dojazdowych. Porozmawiaj z sąsiadami, tymi bliższymi i dalszymi – wybadaj, jak im się mieszka, co im najbardziej przeszkadza, z czym mają problemy, a co daje im satysfakcję. To cenne wskazówki. Przeglądanie dokumentów – na co zwrócić uwagę? Spotkanie z właścicielem nieruchomości czy pośrednikiem nie może obyć się bez przejrzenia dokumentów dotyczących domu, rachunków za ogrzewanie czy umów z dostawcami mediów. Te materiały możesz pozyskać od sprzedającego, ale zanim je zobaczysz, pewne informacje możesz zweryfikować samodzielnie. To istotne, ponieważ wnikliwa analiza poniższych dokumentów pozwoli zminimalizować potencjalne ryzyko związane z zakupem domu. Po otrzymaniu numeru księgi wieczystej domu i działki, korzystając z elektronicznych ksiąg wieczystych, sprawdzisz podstawowe, a zarazem kluczowe dane dotyczące nieruchomości, właściciela i ewentualnych obciążeń. Na tym jednak Twoja samodzielna weryfikacja nie powinna się kończyć. Na Twoją prośbę sprzedający może uzyskać zaświadczenia z Urzędu Skarbowego i Urzędu gminy dotyczące kwestii finansowych i nieruchomości. Jakie dokładnie dane w ten sposób pozyskasz? Zaświadczenie o niezaleganiu w podatkach Zaświadczenie wydawane jest na podstawie wniosku złożonego w Urzędzie Skarbowym. Informuje o prowadzonych względem podatnika, czyli sprzedającego, postępowaniach egzekucyjnych, o zaległości podatkowe czy przestępstwa skarbowe. Ważna informacja jest taka, że mając pełnomocnictwo właściciela nieruchomości, możesz samodzielnie złożyć odpowiedni wniosek w US. Koszt uzyskania wniosku wynosi 21 złotych, a pełnomocnictwo kosztuje dodatkowo kilkanaście złotych. Zaświadczenie z akt ewidencji ludności o liczbie osób zameldowanych w domu Dokument wydawany jest na wniosek przez Wydział Spraw Obywatelskich Urzędu gminy. To bardzo ważne pismo, które informuje, ile osób zameldowanych jest w nieruchomości i czy ciążą na niej ewentualne prawa osób trzecich – prawo dożywocia. Zakup domu z lokatorem, którego nie można wyprowadzić, a co więcej należy łożyć na jego utrzymanie, może okazać się ogromnym zaskoczeniem i problemem. Prawo dożywocia powstaje w momencie podpisania aktu notarialnego – umowy dożywocia, między stroną, która nabywa nieruchomość, w zamian zobowiązując się do dożywotniego utrzymywania drugiej strony umowy. Uwaga, to nie nabywca, a nieruchomość obciążona jest prawem dożywocia, a zatem, każdy kolejny jej właściciel będzie zobowiązany do utrzymywania dożywotnika. Informacja o takim obciążeniu powinna znaleźć się także w dziale III kw. Dobra wiadomość – to zaświadczenie również możesz uzyskać samodzielnie, mając pełnomocnictwo właściciela nieruchomości. Koszt podobny – 17 złotych. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego To zbiór kluczowych informacji na temat działki, na której znajduje się dom, a także okolicznych gruntów. Mówi o tym, jak wygląda teraz i jak będzie kształtowało się w przyszłości otoczenie interesującej Cię nieruchomości. Warto dokładnie przejrzeć mapy, by nie okazało się, że w bezpośrednim sąsiedztwie planowana jest budowa fabryki, trasy szybkiego ruchu, magazynów logistycznych, ubojni czy innych obiektów przemysłowych uciążliwych dla otoczenia. Nie każda gmina dysponuje miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ale jeśli takowego nie ma, z pewnością zostaniesz odesłany do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Z tego dokumentu także wyczytasz interesujące Cię dane. Z MPZP wyczytasz również, jakie zasady dotyczące kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu obowiązują na interesującej Cię działce, czyli jakie mogą być gabaryty budynków, jak blisko siebie mogą stać, jaką mogą mierzyć wysokość czy obowiązują jakieś ograniczenia. → Jak czytać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Zobacz! Jakich dokumentów wymagać od właściciela nieruchomości? Jako kupujący masz prawo zapoznać się dokładnie z dokumentacją dotyczącą projektu i budowy domu czy protokołami oddania go do użytku. Właściciel nieruchomości powinien pokazać nabywcy następujące dokumenty: pozwolenie na budowę; projekt architektoniczno-budowlany domu – tutaj dobrze jest przyjrzeć się i zweryfikować, czy stan faktyczny domu zgodny jest z projektem, np. czy we właściwym miejscu są okna, schody, drzwi, czy odpowiednio postawione są ściany, czy metraż się zgadza, itd.; projekt przyłączy: gazowego, elektrycznego, wodociągowego – tu również zgodność rzeczywistego stanu z planami; dziennik budowy; protokół odbioru domu i przyłączy; protokół odbioru kominiarskiego; informacje o zmianach w projekcie – data i zakres remontów (ewentualne zgłoszenia bądź pozwolenia na prace budowlane); zaświadczenia potwierdzające uregulowanie podatków od nieruchomości; zaświadczenie o niezaleganiu z podatkiem; zaświadczenie o liczbie osób zameldowanych w nieruchomości; odpis księgi wieczystej lub jej numer; ewentualnie – świadectwo efektywności energetycznej domu (jeśli takie nieruchomość posiada); umowy i rachunki od dostawców mediów. Konsultacja z fachowcem budowlanym Jeśli po pierwszej wizycie w nieruchomości, czujesz, że wreszcie los się do Ciebie uśmiechnął i dom spełnia Twoje oczekiwania, na następne obejrzenie domu wybierz się razem z fachowcem budowlanym. Osoba, która zna się na budownictwie, nie tylko profesjonalnie przeanalizuje plany, ale i umiejętnie oceni stan techniczny domu. Będzie w stanie wskazać obecne usterki i elementy, które w niedługim czasie mogą ulec uszkodzeniu. Co ważne, poda nie tylko zakres ewentualnych prac remontowych, ale i przybliżony ich kosztorys. Zakup domu na kredyt hipoteczny – procedura krok po kroku 1. Sprawdzenie zdolności kredytowej Kredyt hipoteczny na zakup domu to potężne zobowiązanie finansowe na lata, dlatego nie dziwi, że decyzja o finansowaniu nabycia nieruchomości z pomocą banku nie przychodzi łatwo. Ponieważ ryzyko dla banku jest spore, przed udzieleniem pozytywnej decyzji analitycy dokładnie przestudiują Twoją gospodarność finansową. Nie otrzymasz kredytu, jeśli w ocenie banku, nie będziesz w stanie go spłacić. 2. Przeglądanie ofert nieruchomości To jeden z najdłuższych etapów, bardzo emocjonalny i wyczerpujący. Ale jest potrzebny do osiągnięcia wymarzonego celu – znalezienia optymalnego domu. 3. Zapoznanie się z ofertami kredytowymi banków Przy wyborze odpowiedniego kredytodawcy możesz wesprzeć się radą eksperta kredytowego. Dokładna, indywidualnie przygotowana symulacja kosztów na podstawie różnych ofert banków to interesująca alternatywa dla samodzielnego chodzenia po bankach i zapoznawania się z ich propozycjami kredytowymi. Jeśli nie chcesz korzystać z fachowej wiedzy, warto na początek zajrzeć na strony internetowe banków i sprawdzić podstawowe informacje. W ten sposób być może wyeliminujesz kilka z nich, które dają Ci najmniejsze szanse uzyskania kredytowania. Szczegóły dotyczące ofert poznasz, udając się z wizytą do wybranej placówki banku. Pamiętaj, by dopytać o wysokość prowizji, opłaty przygotowawczej, oprocentowania i kosztów dodatkowych. 4. Zamówienie operatu szacunkowego domu To autorska opinia na temat wartości nieruchomości wydawana przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat szacunkowy jest dokumentem urzędowym. Banki dysponują zwykle listą akceptowanych przez nich rzeczoznawców majątkowych. Jeśli wniosek kredytowy planujesz złożyć w trzech bankach, wybierz eksperta aprobowanego przez wszystkie instytucje. Pamiętaj o prośbie wydania odpowiedniej ilości egzemplarzy, by za operat szacunkowy nie płacić wiele razy. Dokument ten dołączasz do wniosku kredytowego. 5. Zawarcie umowy przedwstępnej Umowa przedwstępna jest niezbędna do rozpoczęcia procedury kredytowej w banku. W przypadku zakupu domu z rynku wtórnego nie musi mieć formy aktu notarialnego. Do takiego pisemnego porozumienia między stronami transakcji warto dołączyć listę elementów wyposażenia domu i działki wliczonych w cenę. Pamiętaj o zadatku, który pochodzi z Twojego wkładu własnego. 6. Złożenie wniosków w bankach – rozpoczęcie procedury kredytowej Dostarczenie wniosku kredytowego wraz z koniecznymi dokumentami do banku rozpoczyna procedurę przyznania kredytu. Od tego momentu wszystko zależy od decyzji banków – pozytywna – otworzy drogę do uzyskania zobowiązania, negatywna – ją zaprzepaści. Do banku należy złożyć następujące dokumenty: oświadczenie o wkładzie własnym – zweryfikuj, jakiej wysokości kapitału własnego wymagają banki – z reguły to minimum 20% (przy ubezpieczeniu niskiego wkładu własnego – 10%), ale w warunkach kredytowych może pojawić się również 15% lub 30%; klauzule informacyjne i klauzule zgód; wniosek o udzielenie kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości; kosztorys robót przy kredycie na wykończenie lub dalszą budowę domu; wniosek o przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na podstawie art. 63 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest na rzecz inwestora, zatem kupując nieruchomość – stajesz się jej właścicielem, inwestorem; formularz – informacje o wnioskodawcy; zaświadczenie o zarobkach wnioskodawcy – pamiętaj, że zaciągając kredyt wspólnie z innymi współkredytobiorcami, oni także muszą dostarczyć dokumenty osobowe. 7. Inspekcja z banku Zweryfikowanie wartości z operatu szacunkowego z rzeczywistym stanem nieruchomości. W wyznaczonym terminie pracownik z banku przyjdzie i sprawdzi, czy wartość domu nie została przypadkiem przeszacowana lub niedoszacowana. Jego opinia wpływa na ostateczną decyzję z banku. 8. Podpisanie warunków kredytu Banki przedstawiają pisemnie szczegółowe warunki kredytowania, czyli wysokość rat (tutaj należy pamiętać, że do momentu wpisania nowego właściciela i hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości płaci się wyższe raty kredytu), wysokość prowizji, ubezpieczenia obowiązkowe i ich koszt, marża, itd. 9. Oczekiwanie na decyzję z banku 10. Podpisanie decyzji kredytowej Po otrzymaniu pozytywnych decyzji kredytowych z różnych instytucji, możesz podpisać jedną z nich w wybranym banku. To ważny dokument, ponieważ otwiera drogę do spotkania u notariusza i podpisania umowy przyrzeczonej. W momencie podpisania decyzji kredytowej bank wyznacza termin na dopełnienie formalności do uruchomienia kredytu. 11. Podpisanie umowy przeniesienia prawa własności nieruchomości u notariusza Ostateczna umowa sprzedaży domu musi mieć formę aktu notarialnego. Konieczne jest zatem spotkanie stron umowy z notariuszem celem sporządzania dokumentu urzędowego. 12. Ubezpieczenie nieruchomości Posiadając akt notarialny, możesz śmiało podpisać polisę ubezpieczeniową nieruchomości – konieczną do uruchomienia kredytu hipotecznego. Są dwie możliwości: możesz skorzystać z oferty ubezpieczyciela proponowanego przez bank i załatwić wszelkie formalność na miejscu - w banku, albo poszukać firmę ubezpieczeniową. Być może oferta będzie ciekawsza i atrakcyjniejsza cenowo niż ta od ubezpieczyciela zaprzyjaźnionego z bankiem. Ubezpieczenie może być płacone w ratach rocznych, kwartalnych czy miesięcznych. W bankach najczęściej doliczane jest do comiesięcznych spłat kredytu. 13. Wpłacenie pozostałej części wkładu własnego Przekazujesz sprzedającemu pozostałą część wkładu własnego (odliczając kwotę zadatku przekazaną przy umowie przedwstępnej) na konto lub osobiście, pamiętając o otrzymaniu potwierdzenia. Potwierdzeniem może być również wydruk bankowy zrealizowanego przelewu na rachunek sprzedającego. Bank wymaga takiego potwierdzenia, by mógł zrealizować przelew na konto zbywcy nieruchomości. 14. Uruchomienie kredytu Czyli przekazanie odpowiedniej kwoty na rachunek sprzedającego. 15. Przekazanie kluczy i wizyta u dostawców mediów w celu zawarcia umowy 16. Otrzymanie zawiadomienia z sądu rejonowego o wpisie do księgi wieczystej nowych właścicieli domu Na uprawomocnienie wyroku trzeba poczekać 7 dni. Po tym okresie warto szybko udać się po odpis z księgi wieczystej, by ten przedstawić w banku i tym samym zmniejszyć ratę kredytu. Zakup domu wiąże się z wieloma sprawami do zrealizowania, a brak jakiegokolwiek zaświadczenia czy najdrobniejsza pomyłka w dokumentach, może wydłużyć cały proces. Pamiętaj, by starannie i drobiazgowo sprawdzać każdą wartość (metraż, powierzchnię działki, cenę, numery ksiąg wieczystych, itd.) w dokumentach - wszystko musi się zgadzać. Inwestując niewielką kwotę w stosunku do całego przedsięwzięcia, możesz sobie pomóc, korzystając ze wsparcia dobrego eksperta kredytowego.
Dotychczas do opłacenia podatku PCC zobowiązani byli wszyscy nabywcy mieszkań z rynku wtórnego, jednak 26 maja 2023 roku Sejm przyjął nowelizację znoszącą konieczność uiszczania go przy zakupie pierwszej takiej nieruchomości. Zwolnienie dotyczy jedynie osób nieposiadających nigdy wcześniej prawa własności do mieszkania czy domu.
Zakup mieszkania wiąże się z wieloma kwestiami - w pierwszej kolejności trzeba ustalić odpowiednie kryteria zakupu mieszkania oraz znaleźć interesującą ofertę. Nie można jednak zapominać, że jeśli chodzi o kupno mieszkania, formalności, o których trzeba pamiętać, są jeszcze ważniejsze. O czym trzeba pamiętać i jakich formalności musisz dopełnić?Najważniejsze informacje, które trzeba ustalić przed zakupem mieszkaniaOsoba, która planuje kupno mieszkania, musi mieć świadomość, co należy zrobić przed zakupem nieruchomości. Zarówno w przypadku mieszkania z rynku wtórnego jak i rynku pierwotnego konieczne jest np. ustalenie warunków umowy sprzedaży - ale nie tylko. Kupujesz mieszkanie z rynku pierwotnego - co musisz wiedzieć?Kupno mieszkania z rynku pierwotnego powinno poprzedzić sprawdzenie informacji o deweloperze realizującym daną inwestycję. Kluczowa jest jego wiarygodność. Jak ją zweryfikować? Jeśli kupujesz mieszkanie od dewelopera warto przede wszystkim:znaleźć informacje o poprzednich inwestycjach dewelopera i sprawdzić, czy powstawały bez opóźnieńzapoznać się z opiniami na temat zrealizowanych inwestycji - można to zrobić np. odwiedzając profile dewelopera w mediach społecznościowych czy fora branżowespróbować skontaktować się z osobami, które kupiły już mieszkanie od tego deweloperasprawdzić wpis w KRS i dane firmyNabycie nieruchomości z rynku pierwotnego powinno też poprzedzić uzyskanie dokładniejszych informacji na temat lokalizacji inwestycji. Kupujący musi zorientować się, czy w pobliżu są przystanki komunikacji publicznej, punkty handlowo-usługowe czy placówki edukacyjne, a także - czy w okolicy planowane są w przyszłości inne inwestycje. Ważne są też parametry wiedziećJeśli kupujesz mieszkanie od dewelopera, zwróć też uwagę na akt prawa miejscowego - w kontekście miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dzięki temu dowiesz się, czy w pobliżu nieruchomości może powstać inna, nowa inwestycja. W przypadku kupna mieszkania - także z rynku pierwotnego - warto również przeprowadzić wycenę mieszkania. Można na przykład zdecydować się na wycenę rzeczoznawcy lub skorzystać z opcji e-wyceny, jaką oferuje SonarHome. Dzięki temu kupujący wie, czy cena ofertowa jest adekwatna do wartości mieszkania - co może dać mu przewagę przy ewentualnych negocjacjach. Oprócz tego, jeszcze przed podpisaniem umowy z deweloperem, warto sprawdzić swoją zdolność kredytową - może bowiem okazać się, że bank nie przyzna kupującemu kredytu. Ponadto konieczne jest dokładne przejrzenie zapisów umowy (zarówno jeśli chodzi o umowę przedwstępną, jak i umowę deweloperską) i sprawdzenie sytuacji prawnej mieszkania. Warto wiedziećJeśli kupujemy mieszkanie od dewelopera, należy zorientować się w dodatkowych kosztach, w tym w kosztach mieszkanie z rynku wtórnego - co musisz wiedzieć?Osoby planujące zakup kupno mieszkania “z drugiej ręki” muszą pozyskać w dużej mierze te same informacje, co nabywcy lokalu od dewelopera. Są jednak pewne różnice. Po pierwsze - przy kupnie mieszkania z rynku wtórnego nie trzeba sprawdzać wiarygodności sprzedawcy. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy w transakcji pośredniczy agencja nieruchomości - wtedy warto zorientować się, jakie są opinie klientów, którzy korzystali z jej usług. W przypadku kupna mieszkania z rynku wtórnego koniecznie trzeba również uzyskać informacje na temat wszystkich najważniejszych parametrów nieruchomości (powierzchni, kondygnacji, położenia względem stron świata, liczby i rozkładu pomieszczeń), jak i również stanu budynku (czy i kiedy był remontowany i/lub ocieplony, w jakim stanie jest klatka schodowa itd.). Podobnie - jak przy kupnie mieszkania z rynku pierwotnego - dobrze również dokładnie zbadać lokalizację nieruchomości - pod kątem przystanków komunikacji zbiorowej, punktów handlowo-usługowych, placówek edukacyjnych, terenów zielonych czy drogi dojazdowej. Oprócz tego przyszli nabywcy mieszkania z rynku wtórnego powinni zwrócić również uwagę na opłaty eksploatacyjne (także te pobierane przez wspólnotę mieszkaniową) czy sporządzić wycenę mieszkania. Można na przykład zdecydować się na wycenę rzeczoznawcy lub skorzystać z opcji e-wyceny, jaką oferuje SonarHome. Dzięki temu kupujący może się zorientować, czy cena ofertowa jest adekwatna do wartości mieszkania - co daje mu przewagę przy ewentualnych jest też dokładne sprawdzenie stanu lokalu - najlepiej przy pomocy specjalisty, który oceni stan techniczny nieruchomości i zdecyduje, czy konieczny będzie gruntowny remont (np. wymiana instalacji elektrycznej czy wodno-kanalizacyjnej). Stan prawny mieszkania z rynku wtórnegoTo, co jednak wymaga szczególnej uwagi przy zakupie mieszkania “z drugiej ręki’, to stan prawny mieszkania, który może być nieco bardziej skomplikowany niż w przypadku lokalu deweloperskiego. Trzeba zapoznać się z zapisami księgi wieczystej (w tym celu należy poprosić właściciela mieszkania o numer księgi wieczystej), a zwłaszcza z III i IV działem KW. W dziale III można znaleźć zapisy o ewentualnych roszczeniach osób trzecich do nieruchomości oraz zweryfikować, czy nie została ustanowiona służebność osobista. W dziale IV księgi wieczystej należy z kolei sprawdzić, czy mieszkanie nie jest obciążone hipoteką. Trzeba też upewnić się, że sprzedający jest właścicielem mieszkania. Oprócz tego, tak jak przy kupnie mieszkania od dewelopera, należy dokładnie przeanalizować zapisy umowy sprzedaży. Co warto wiedzieć o mieszkaniu przed jego zakupem?Kwestie prawne powinny szczególnie zainteresować przyszłych nabywców mieszkania. W przypadku kupna mieszkania należy koniecznie sprawdzić dokumenty potwierdzające własność nieruchomości osoby sprzedającej lokal - najlepiej, aby nastąpiło okazanie tytułu prawnego w formie aktu notarialnego w przypadku mieszkania z rynku wtórnego. Kolejnym krokiem jest upewnienie się, że mieszkanie z rynku wtórnego nie jest w żaden sposób zadłużone - zarówno z tytułu zaległości czynszowych, jak i rachunków za media. Warto też sprawdzić, czy do tej pory prawidłowo uiszczano podatek od nieruchomości. Z kolei w sytuacji, gdy mieszkanie służyło do prowadzenia działalności gospodarczej - czy nie powstały np. zaległości z tytułu niepłacenia składek ZUS. Warto wiedziećJeśli kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego, upewnij się, że w lokalu nie są zameldowane żadne osoby. Kupno mieszkania za gotówkę czy kredyt?Jeśli kupujemy mieszkanie, trzeba też zdecydować, czy zakup ma się odbyć za gotówkę, czy też zakup nieruchomości sfinansuje kredyt hipoteczny. Od tego zależy, jakich formalności trzeba dopełnić. Kupno mieszkania za gotówkęPierwszą opcją jest zakup mieszkania za gotówkę. To rozwiązanie, które pozwala uniknąć czasochłonnej procedury ubiegania się o kredyt. Niewiele osób kupujących lokal w celach mieszkaniowych może sobie jednak na taki ruch pozwolić. Do zalet zakupu mieszkania za gotówkę należy zaliczyć:uniknięcie płacenia rosnących odsetek w przypadku zaciągnięcia kredytuzaoszczędzony czas, który trzeba byłoby poświęcić na sfinalizowanie umowy kredytowejformalności po zakupie mieszkania w tym wypadku ograniczają się jedynie do wykonania przelewu w ramach finalizacji transakcjiW przypadku kupna mieszkania z rynku pierwotnego, należy później jedynie oczekiwać na zakończenie budowy obiektu oraz oddanie lokalu do użytku. W sytuacji, gdy kupujący nabywa za gotówkę mieszkanie z rynku wtórnego i przekazuje pieniądze bezpośrednio sprzedającemu, należy pamiętać o odbiorze pokwitowania z czytelnym podpisem i datą. Przy takiej transakcji powinny być również osoby trzecie, które będą mogły poświadczyć przekazanie całej kwoty. Przed sfinalizowaniem zakupu mieszkania należy również najpierw koniecznie podpisać umowę kupna-sprzedaży nieruchomości w postaci aktu kredytu hipotecznego na zakup mieszkaniaZakup nieruchomości można również sfinansować kredytem hipotecznym. W pierwszej kolejności - przed podpisaniem umowy (niezależnie czy z deweloperem, czy z właścicielem mieszkania) należy sprawdzić swoją zdolność kredytową i upewnić się, że bank przyzna kupującemu kredyt hipoteczny. Zdolność kredytową warto sprawdzić w kilku różnych bankach, podobnie zresztą jak warunki zaciągnięcia zobowiązania kredytowego - tak, by móc wybrać najkorzystniejszą opcję. Dzięki temu można uniknąć np. podwyższonej marży kredytu czy wybrać po prostu atrakcyjniejszą banki mogą wymagać, by w umowie kredytowej zapisać również ubezpieczenie mieszkania. Wykupienie ubezpieczenia pomostowego to zabezpieczenie dla banku do momentu ustanowienia hipoteki. Jeśli kupujący upewni się, że bank jest skłonny przyznać mu kredyt hipoteczny na konkretną sumę i na ustalonych wcześniej warunkach, można przejść do dalszych kroków - czyli podpisania umowy przedwstępnej lub rezerwacyjnej. Należy jednak najpierw dopilnować, by w umowie kredytowej zostały zapisane też wszystkie istotne kwestie z punktu widzenia kupującego. Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkaniaDefinicja umowy przedwstępnej jest zawarta w art. 389 Kodeksu cywilnego. Jej celem jest umożliwienie przygotowania się stron do zawarcia ostatecznej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. W ramach umowy przedwstępnej jedna ze stron zobowiązuje się do zbycia nieruchomości, natomiast druga - do jej kupna. Jednocześnie umowa przedwstępna powinna już określać istotne postanowienia umowy umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania powinna znaleźć się data, miejsce jej zawarcia, dane stron oraz wspomniane istotne postanowienia umowy. Dobrze również, jeśli określony zostanie termin, w którym ma zostać zawarta umowa przyrzeczona. Warto wiedziećUmowa przedwstępna nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego - warto jednak o to zadbać. Dzięki temu gdy jedna ze stron uchyla się od zobowiązania wynikającego z umowy, druga może dochodzić zawarcia umowy nawet wbrew woli kontrahenta. Umowę przedwstępną mogą zawrzeć dwie osoby fizyczne. Umowa rezerwacyjnaDrugim rodzajem umowy zawieranej przed właściwą umową kupna-sprzedaży jest umowa rezerwacyjna. Samo pojęcie umowy rezerwacyjnej jest zawarte w art. 29 ust. 2 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, natomiast elementy umowy zostały wymienione w art. 30 tej ustawy. Umowa rezerwacyjna jest zawierana między deweloperem (lub innym przedsiębiorcą sprzedającym nieruchomość), a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży. Na mocy umowy deweloper (lub inny podmiot) wyłącza ze sprzedaży lokal, który jest przedmiotem umowy. Podobnie jak w przypadku umowy przedwstępnej, w umowie rezerwacyjnej muszą znaleźć się dane stron, miejsce i data zawarcia umowy. Oprócz tego dokument określa też cenę lokalu, wysokość opłaty rezerwacyjnej oraz okres, na jaki nieruchomość będzie wyłączona ze sprzedaży. W przeciwieństwie do umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania, po podpisaniu umowy rezerwacyjnej nie musi dojść do transakcji. Kupujący musi jednak liczyć się z tym, że jeśli będzie chciał się wycofać, prawdopodobnie straci opłatę rezerwacyjną - która może mieć charakter bezzwrotny. Różnica między zaliczką a zadatkiemKupując mieszkanie należy również wiedzieć, jaka jest różnica między zaliczką a zadatkiem - jest bardzo prawdopodobne, że przyszły nabywca będzie musiał uiścić jedną z tych opłat, zwłaszcza jeśli kupuje nieruchomość od dewelopera. Istota zadatku jest zawarta w art. 394 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, zadatek jest formą opłaty uiszczanej celem zabezpieczenia wykonania umowy. Może jednak dojść do sytuacji, gdy umowa nie zostaje zawarta. Jeśli stało się tak z winy strony, która wpłaciła zadatek, druga strona może go zatrzymać. Z kolei w sytuacji, gdy do zawarcia umowy nie doszło z winy sprzedającego (który przyjął zadatek), kupujący może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Warto przy tym pamiętać, że jeśli umowa została rozwiązana za porozumieniem obu stron, zadatek powinien zostać zwrócony, jednak w takiej sytuacji nie ma obowiązku zapłaty podwójnej kwoty. Z kolei, gdy umowa została wykonana, zadatek jest zaliczany na poczet świadczenia strony, która go uiściła. Tym samym jeśli kupujący mieszkanie wpłacił zadatek i doszło do sfinalizowania transakcji, kwota za zakup mieszkania jest automatycznie pomniejszana o zadatek. Kwestię zaliczki reguluje z kolei art. 743 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem zaliczkę uiszcza się w sytuacji, gdy wykonanie zlecenia będącego przedmiotem umowy wymaga wydatków. Co istotne, zaliczka nie jest zabezpieczeniem wykonania umowy dla strony kupującej. To, co jednak odróżnia zaliczkę od zadatku to fakt, że sprzedający - jeśli odstąpi od wykonania umowy - zwraca zaliczkę, a kupujący może najwyżej dochodzić naprawienia szkody, jaką poniósł wskutek niewykonania zobowiązania. Nie może natomiast żądać sumy dwukrotnie wyższej tak jak w przypadku zadatku. Tym samym zadatek jest formą bezpieczniejszą - zarówno dla kupującego, jak i formalności trzeba załatwić przy kupnie mieszkania? Kupno mieszkania z rynku pierwotnegoPo podpisaniu umowy przedwstępnej lub umowy rezerwacyjnej i wpłacie zadatku/zaliczki, nadchodzi czas na podpisanie umowy wiedziećNie trzeba podpisywać umowy przedwstępnej lub rezerwacyjnej przed podpisaniem deweloperskiej. Wszystko zależy od ustaleń między stronami. Należy pamiętać, że zawsze umowa deweloperska jest podpisywana jako akt notarialny. To z kolei wiąże się z koniecznością uiszczenia opłat notarialnych. Taksa notarialna jest zazwyczaj płacona przez obie strony w równej wysokości. Warto mieć też świadomość, że przed wizytą u notariusza kupujący mieszkanie ma prawo otrzymać wypełnioną umowę z wszystkimi załącznikami. To pozwala na zweryfikowanie wszystkich zapisów w dokumencie. Z kolei deweloper może nalegać na przedstawienie umowy kredytowej z bankiem. Już po zawarciu umowy deweloperskiej kupujący dokonuje - zazwyczaj po jakimś czasie - odbioru technicznego mieszkania. Może to zrobić samodzielnie lub przy pomocy fachowca. Odbiór potwierdzany jest w formie protokołu. Po odbiorze mieszkania kupujący podpisuje właściwą umowę kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego. Formalności po zakupie mieszkania z rynku pierwotnegoNa podstawie podpisanej umowy właściwej następuje przeniesienie prawa własności lokalu na nabywcę; możliwe staje się też założenie księgi notariusz zgłasza zakup mieszkania?Notariusz składa wniosek do sądu o wpisanie do księgi wieczystej prawa własności. W przypadku kredytowego finansowania inwestycji notariusz wnioskuje też o wpisanie hipoteki do księgi wieczystej. Warto wiedziećUstanowienie hipoteki na rzecz banku ma miejsce dopiero wtedy, gdy zostanie dokonany stosowny wpis w księdze ustanowienie hipoteki na rzecz banku jest już gotowe, nabywca mieszkania doręcza akt notarialny wraz z potwierdzeniem założenia wniosku o wpis hipoteki do instytucji finansowej. Dopiero wtedy bank uruchamia dyspozycję kredytu hipotecznego. Co trzeba opłacić po kupnie mieszkania?Nabywca po zakupie mieszkania musi złożyć odpowiednie dokumenty do urzędu gminy (czasami odpowiednią instytucją może być urząd miasta). Zgłoszenie kupna mieszkania i dostarczenie dokumentów do urzędu gminy lub urzędu miasta musi nastąpić w ciągu 14 dni od dnia, w którym nieruchomość została nabyta. Podatek następnie należy uiścić do urzędu skarbowego - w czterech ratach i czterech terminach, chyba że wysokość podatku będzie niższa niż 100 zł. W takiej sytuacji można zapłacić go doszło do nabycia nieruchomości z rynku pierwotnego, nowy właściciel mieszkania może być też zmuszony do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (podatku PCC) - jeśli zaciągnął kredyt hipoteczny na kupno mieszkania. Opłata jest jednak symboliczna i co do zasady wynosi 19 zł (lub w niektórych sytuacjach 0,1 proc. rynkowej wartości nieruchomości). Niektórzy nabywcy nieruchomości obawiają się jednak, że podatek PCC to nie wszystko - i zastanawiają się, czy powinni też uiścić do urzędu skarbowego podatek VAT. Jest to jednak obowiązek płatnika podatku VAT - czyli w tym wypadku dewelopera. Podatek VAT jest zazwyczaj już wliczony w cenę nieruchomości. Warto wiedzieć Jeśli kupiłeś mieszkanie, nie musisz samodzielnie stawiać się w urzędzie skarbowym. To notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego. Oznacza to, że notariusze są obowiązani do uzależnienia wykonania czynności cywilnoprawnej od zapłacenia podatku PCC. Zapłacony podatek PCC notariusz wpłaca do właściwego urzędu skarbowego. Kupno mieszkania z rynku wtórnegoJeśli chodzi o kupno mieszkania z rynku wtórnego formalności rozpoczynają się - w przeciwieństwie do rynku pierwotnego - z zapoznaniem się ze stanem technicznym mieszkania. Warto spisać na koniec protokół zdawczo-odbiorczy, obejmujący stan mogą umówić się na podpisanie umowy przedwstępnej, jednak nie jest to konieczne. Ostateczna umowa kupna-sprzedaży, czyli umowa notarialna, jest podpisywana u notariusza. Na jej podstawie następuje przeniesienie prawa własności. Podobnie jak w przypadku “finalnej” umowy z deweloperem, notariusz składa wniosek o wpis w księdze wieczystej. Jeśli zakup mieszkania sfinansuje kredyt hipoteczny, notariusz wnioskuje też o wpis hipoteki do KW - dzięki czemu dochodzi do ustanowienia hipoteki. Jakie dokumenty są potrzebne do notariusza przy kupnie mieszkania?Sporządzenie aktu notarialnego, jeżeli przedmiotem sprzedaży jest lokal stanowiący odrębną nieruchomości, jest możliwe dopiero po dostarczeniu odpowiednich dokumentów. Są to:podstawa wcześniejszego nabycia/zakupu mieszkania przez sprzedającego (akt ustanowienia własności lokalu, np. wypis aktu notarialnego) zaświadczenie o ilości zameldowanych osóbzaświadczenie wydane przez zarządcę nieruchomości o brakuzaległości w opłatach eksploatacyjnychzaświadczenie informujące, że nieruchomość nie jest położona na obszarze rewitalizacji i na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacjiFormalności po zakupie mieszkania z rynku wtórnegoPodobnie jak w przypadku mieszkania kupionego z rynku pierwotnego, należy zgłosić nabycie nieruchomości do urzędu gminy lub urzędu miasta, a następnie - w określonych terminach uiszczać podatek od nieruchomości w urzędzie skarbowym właściwym dla miejsca zamieszkania. Nie można też zapominać, że zakup mieszkania z rynku wtórnego wiąże się z poinformowaniem o nabyciu nieruchomości również spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej. Zgłoszenie kupna mieszkania do wspólnoty pozwoli, by nowy właściciel otrzymał zasady opłacania czynszu i innych opłat administracyjnych. Przy zmianie właściciela mieszkania konieczne będzie też podpisanie umowy z dostawcami mediów - dotychczasowymi lub nowymi, jeśli ich oferta będzie korzystniejsza. Inwestycja wymaga zapłacenia podatkuPo zakupie mieszkania z rynku wtórnego konieczne jest też uiszczenie podatku od czynności cywilnoprawnych (podatku PCC) w wysokości 2 proc. od rynkowej wartości nieruchomości. Nabywca nie musi stawiać się w tym celu w urzędzie skarbowym. Tak jak w przypadku nieruchomości od dewelopera, podatek PCC płaci notariusz (po jego uprzednim uiszczeniu przez kupującego). Podsumowanie formalności przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnymZarówno jeśli chodzi o zakup mieszkania od dewelopera, jak i “z drugiej ręki” należy pamiętać, by przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy najpierw uzyskać wszystkie interesujące informacje. Następnie - już po podpisaniu właściwej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości konieczne jest dopełnienie pozostałych formalności, takich jak poinformowanie o nabyciu nieruchomości urzędu formalności różni się w zależności od tego, z jakiego rynku pochodzi pierwotnyRynek wtórnyUmowa deweloperskaCo do zasady brak konieczności zapłaty podatku PCC do urzędu skarbowegoZgłoszenie kupna mieszkania w urzędzie gminy lub urzędzie miasta właściwym dla miejsca zamieszkaniapodpisaniu umowy deweloperskiej, a przed podpisaniem umowy właściwejUmowa sprzedaży nieruchomości w formie aktu prawnegoObowiązek zapłaty podatku PCC do urzędu skarbowegoZgłoszenie kupna mieszkania w urzędzie gminy lub urzędzie miasta właściwym dla miejsca zamieszkania, a ponadto zgłoszenie faktu nabycia spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowejProtokół zdawczo-odbiorczy przed podpisaniem umowy sprzedaży mieszkaniaW razie wątpliwości dotyczących formalności warto skorzystać z pomocy specjalisty. Po podpisaniu aktu notarialnego musimy przygotować się na kolejne formalności związane z przyjęciem roli właściciela domu. Po zakupie lokalu należy bezzwłocznie zgłosić to we właściwym urzędzie gminy bądź urzędzie miasta (maksymalnie do 14 dni od zawarcia umowy zakupu). Pozwoli to danej instytucji obliczyć wysokość podatku Na rynku wtórnym znajduje się wiele atrakcyjnych mieszkań, także takich zaraz po remoncie. Niewątpliwą zaletą lokali z drugiej ręki jest to, że są tańsze niż nowe, a do tego w większości przypadków można niemal od razu się wprowadzać. O jakich sprawach warto jednak pamiętać, decydując się na lokal z rynku wtórnego? Poszukaj mieszkania Jeśli już wiemy, że zamiast pustego mieszkania od dewelopera wolimy lokum z duszą, w którym możemy wcześniej sprawdzić, jak pada światło, czy sąsiedzi są hałaśliwi oraz czy łatwo jest zaparkować pod blokiem, warto przejrzeć portale ogłoszeniowe. Tam najczęściej sprzedający lub agencje nieruchomości wystawiają informacje o lokalach na sprzedaż. Po wstępnej selekcji ogłoszeń można umawiać się na oględziny mieszkań, a następnie zdecydować się na konkretne. Podpisz umowę na rezerwację lokalu Aby nikt nie sprzątnął nam wymarzonego lokum sprzed nosa, warto ze sprzedającym podpisać umowę rezerwacyjną. W niej sprzedający zobowiązuje się, że przez dany czas wycofa mieszkanie z oferty, a kupujący, że w danym okresie je nabędzie. W umowie rezerwacyjnej można również zastrzec sobie, że gdy kilka banków odmówi nam kredytu, to mamy możliwość odstąpić od zawartych w niej zapisów. Załatw formalności kredytowe Po podpisaniu umowy rezerwacyjnej jest dobry czas na to, aby zapytać w bankach o kredyt hipoteczny. Wtedy bank ocenia, czy chce się zabezpieczyć na danej nieruchomości. Dodatkowo instytucja ta weryfikuje naszą sytuację finansową, czyli dochody, miejsce pracy, wydatki, zobowiązania czy historię kredytową. Na tej podstawie bankowi analitycy zdecydują, czy bank udzieli kredytu w potrzebnej nam kwocie. Podpisz umowę kupna – sprzedaży i dopełnij formalności u notariusza Kiedy otrzymamy pozytywną decyzję odnośnie udzielenia kredytu mieszkaniowego, można umówić się ze sprzedającym na podpisanie umowy kupna-sprzedaży. Aby była ona wiążąca, musi być podpisana w obecności notariusza w formie aktu notarialnego. Warto wiedzieć, że trzeba zapłacić taksę notarialną, której wysokość jest uzależniona od wartości mieszkania. Dodatkowy koszt, który musimy także ponieść to wpis do księgi wieczystej. Nieruchomości z rynku wtórnego mają już ją założoną, więc musimy uiścić opłatę tylko za aktualizację – 60 zł zamiast 100 zł. Zapłać podatek PCC Za transakcję kupna mieszkania z drugiej ręki trzeba zapłacić także podatek od czynności cywilnoprawnych. Wynosi on 2% wartości nieruchomości. Ile ostatecznie wyniesie należność, obliczy nam notariusz podczas procedury przeniesienia własności. Odbierz mieszkanie Po załatwieniu formalności prawnych przyszedł czas na odbiór mieszkania. Wygląda to podobnie jak przy odbiorze technicznym mieszkania od dewelopera. Podczas takiego spotkania sprawdzamy, czy mieszkanie nie posiada istotnych wad, które wpłyną negatywnie na jego wartość rynkową. Aby niczego nie przeoczyć, warto zaprosić na spotkanie specjalistę technicznego, który oceni, czy w ścianach nie ma wilgoci oraz czy wszystkie instalacje są sprawne. Jeśli w mieszkaniu zostają sprzęty czy meble, do których prawo nabywa kupujący, to warto dodatkowo spisać protokół zdawczo – odbiorczy. Zgłoś się do spółdzielni i przepisz na siebie media Kiedy zmienia się właściciel mieszkania, trzeba zgłosić to do spółdzielni. Podajemy, ile osób będzie teraz mieszkać w lokalu i na ten podstawie spółdzielnia wylicza kwotę czynszu czy opłatę za wywóz śmieci. Przy okazji takiego spotkania warto również zapytać o kwotę, terminy i konto bankowe do opłacania czynszu. Jeśli w danym lokalu są już zawarte umowy na media, to warto także udać się do dostawców prądu czy gazu i dokonać cesji umowy. Przedtem jednak musimy spisać stan liczników, aby nie płacić za to, co zużyli poprzedni właściciele. Poinformuj urząd gminy o przeniesieniu własności Jedną z ostatnich spraw do załatwienia jest podatek od nieruchomości. Po podpisaniu aktu notarialnego musimy zgłosić się do urzędu miasta lub gminy i poinformować, że zmienił się właściciel danego mieszkania. Na podany adres będzie przychodziła informacja z urzędu na temat podatku od nieruchomości, który trzeba cyklicznie płacić. Ubezpiecz mieszkanie W ferworze mieszkaniowych spraw nie możemy jeszcze zapomnieć o ubezpieczeniu. Warto wykupić polisę, która zapewni nam środki na wypadek zalania czy pożaru. Z wypłaconego odszkodowania będziemy mogli sfinansować remont gdy z powodu losowego wypadku mieszkanie zostanie zniszczone. Warto także pamiętać, że ubezpieczenie nieruchomości chroni nas także wówczas, kiedy z naszej winy zostaną wyrządzone szkody sąsiadom. Jeśli przykładowo zepsuje nam się pralka, a woda zaleje sąsiadów, to za naprawę szkód nie musimy płacić z własnej kieszeni tylko robi to ubezpieczyciel. Warto się także zastanowić, czy nie jest nam potrzebny domowy assistance. Zakłady ubezpieczeniowe dysponują pakietami, które obejmują wizytę hydraulika czy specjalisty od komputerów, kiedy sprzęt w domu ulegnie awarii. Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: Anna Serafin - Absolwentka Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu na kierunku finanse i rachunkowość. Specjalizuje się w finansach osobistych, finansach firmowych oraz w nieruchomościach. Jej misją jest przekładanie specjalistycznego języka z aktów prawnych i dokumentów bankowych oraz tych związanych z nieruchomościami na słowa zrozumiałe dla każdego. vSNWn.